Baumängel rechtssicher behandeln: Von der Bauausführung bis zur Gewährleistung

Baumängel gehören zu den häufigsten Konfliktfeldern im Hochbau. Sie können während der Bauausführung entstehen, bei der Abnahme sichtbar werden oder sich erst Jahre später zeigen. Für Bauherrschaften, planende und bauüberwachende Ingenieurinnen und Ingenieure sowie weitere Projektbeteiligte ist ein rechtssicherer Umgang mit Mängeln von zentraler Bedeutung.

 Fehler in der Vorgehensweise können zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen und spätere Ansprüche ausschließen.

Was gilt rechtlich als Baumangel

Ein Baumangel liegt vor, wenn das hergestellte Bauwerk nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder von den anerkannten Regeln der Technik abweicht. Maßgeblich sind dabei insbesondere die Leistungsbeschreibung, Pläne, technische Spezifikationen sowie einschlägige Normen und Regelwerke, etwa DIN-Normen oder allgemein anerkannte technische Regeln.

Typische Mängel betreffen unter anderem die Tragkonstruktion, den Feuchteschutz, die Wärmedämmung, die Oberflächenqualität oder die technische Gebäudeausrüstung. Aus technischer Sicht ist entscheidend, Mängel frühzeitig zu erkennen, da sie im weiteren Bauablauf überdeckt werden können und später nur mit hohem Aufwand feststellbar sind.

Mängel während der Bauausführung

Die Bauphase ist aus technischer und rechtlicher Perspektive besonders sensibel. Vor der Abnahme bestehen noch keine klassischen Mängelrechte im Sinne des Werkvertragsrechts. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können zwar keine Fristen zur Mängelbeseitigung gesetzt werden, wohl aber Fristen zur mangelfreien Fertigstellung.

Regelmäßige Kontrollen der Bauausführung sind daher unerlässlich. Die Einbindung einer qualifizierten baubegleitenden Kontrolle durch erfahrene Ingenieurinnen oder Ingenieure kann dazu beitragen, Abweichungen frühzeitig zu erkennen. Festgestellte Mängel sollten schriftlich dokumentiert und mit Fotos belegt werden. Auch wenn eine formale Mängelbeseitigung rechtlich noch nicht eingefordert werden kann, ist eine schriftliche Anzeige sinnvoll, um den Sachverhalt nachvollziehbar festzuhalten.

Werden wesentliche Mängel nicht behoben, kann die Abnahme später verweigert werden. In gravierenden Fällen kommt auch eine außerordentliche Kündigung des Bauvertrags in Betracht. Diese ist jedoch mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken verbunden und sollte nur nach fachkundiger rechtlicher Beratung erfolgen.

Die Abnahme als rechtlicher Wendepunkt

Mit der Abnahme erkennt die Bauherrschaft das Werk grundsätzlich als vertragsgerecht an. Gleichzeitig beginnt die Gewährleistungsfrist. Die Abnahme stellt daher einen entscheidenden Zeitpunkt dar, an dem technische und rechtliche Aspekte eng zusammenwirken.

Im Rahmen der Abnahme sollte ein gemeinsamer Termin stattfinden, an dem alle noch vorhandenen Mängel systematisch erfasst werden. Ein schriftliches Abnahmeprotokoll ist unverzichtbar. Alle bekannten Mängel müssen darin ausdrücklich aufgeführt werden. Nur so bleiben die entsprechenden Rechte erhalten.

Wesentlich ist, dass die Abnahme eine einseitige Erklärung der Bauherrschaft ist. Bauunternehmen oder andere Beteiligte können eigene Anmerkungen ergänzen, dürfen jedoch nicht verhindern, dass Mängel dokumentiert werden. Werden bekannte Mängel nicht im Protokoll festgehalten, gelten sie rechtlich als akzeptiert.

Mängel nach der Abnahme und Gewährleistung

Nach der Abnahme besteht bei Bauwerken regelmäßig eine fünfjährige Gewährleistungsfrist. Treten innerhalb dieses Zeitraums Mängel auf, ist zunächst die Nacherfüllung zu verlangen. Das bedeutet, dass dem ausführenden Unternehmen die Möglichkeit eingeräumt werden muss, den Mangel selbst zu beseitigen.

Erst wenn eine angemessene Frist erfolglos verstreicht, stehen weitere Rechte zur Verfügung. Dazu zählen die Selbstvornahme mit Kostenerstattung, eine Minderung der Vergütung oder Schadenersatz, etwa bei Folgeschäden an eingebrachten Bauteilen oder Einrichtungsgegenständen. Der Rücktritt vom Vertrag ist zwar rechtlich vorgesehen, spielt nach Fertigstellung eines Gebäudes jedoch kaum eine praktische Rolle.

Durchsetzung von Mängelansprüchen

Kommt es zu keiner Einigung über die Mängelbeseitigung, stehen gerichtliche Verfahren zur Verfügung. In der Praxis hat sich das selbständige Beweisverfahren bewährt, bei dem ein gerichtlicher Sachverständiger Mängel, Ursachen und voraussichtliche Kosten der Beseitigung feststellt. Auf dieser Grundlage kann ein Vorschuss für die Mängelbeseitigung eingeklagt werden.

Diese Verfahren sind zeitintensiv und kostenaufwendig. Für Bauherrschaften kann es daher sinnvoll sein, bereits vor Vertragsabschluss über eine geeignete Rechtsschutzversicherung nachzudenken, sofern ein entsprechender Versicherungsschutz verfügbar ist.

Ein strukturierter und fachlich fundierter Umgang mit Baumängeln setzt technisches Verständnis und rechtliche Grundkenntnisse voraus. Frühzeitige Kontrolle, sorgfältige Dokumentation und eine klare Vorgehensweise bei Abnahme und Gewährleistung sind entscheidend, um Risiken zu minimieren. Ingenieurinnen und Ingenieure leisten dabei einen wichtigen Beitrag zur Qualitätssicherung und zur Vermeidung langfristiger Schäden und Konflikte.

Quelle: https://kurzlinks.de/berd