Bestandsschutz im Bauordnungsrecht: Eigentümer trägt Darlegungs- und Beweislast

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (VGH) hat in einem Beschluss vom 20. September 2024 (Az. 1 CS 24.1020) erneut die Bedeutung der Darlegungs- und Beweislast für Eigentümerinnen und Eigentümer betont, die sich auf Bestandsschutz berufen. Die Entscheidung zeigt die Risiken auf, die bei bestehenden baulichen Anlagen ohne eindeutige Genehmigung bestehen.

Sachverhalt der Entscheidung

Im Streitfall ging es um eine Mauer und eine Anschüttung auf einem Grundstück, das innerhalb eines Überschwemmungsgebiets lag und einem Bebauungsplan aus dem Jahr 1995 unterlag. Das zuständige Landratsamt hatte die sofortige Beseitigung angeordnet, da die baulichen Anlagen ohne Genehmigung errichtet worden waren und bei einem Hochwasser das Nachbargrundstück gefährden könnten.

Der Eigentümer berief sich auf Bestandsschutz und führte aus, die Mauer sei bereits vor 1961 errichtet worden und damit genehmigungsfrei gewesen. Zudem wies er darauf hin, dass Teile der Mauer aufgrund ihrer geringen Höhe genehmigungsfrei gewesen seien. Sowohl das Verwaltungsgericht als auch der VGH wiesen diese Argumentation zurück.

Kernaussagen der Entscheidung

1. Darlegungs- und Beweislast beim Eigentümer
   Wer sich auf Bestandsschutz beruft, muss nachweisen, dass die bauliche Anlage zum Zeitpunkt der Errichtung den damals geltenden Vorschriften entsprach. Kann dieser Nachweis nicht eindeutig erbracht werden, geht die Nichterweislichkeit zu Lasten des Eigentümers.
2. Einheitliche Behandlung von Baumaßnahmen
   Genehmigungsfreie Teile einer baulichen Anlage können nicht isoliert betrachtet werden, wenn sie unselbstständige Bestandteile eines genehmigungspflichtigen Gesamtvorhabens bilden. In solchen Fällen unterliegt die gesamte Maßnahme der Genehmigungspflicht.
3. Praxisrelevanz für Grundstückseigentümer
   Die Entscheidung verdeutlicht die Risiken, wenn bauliche Anlagen nach heutigem Recht illegal sind (z. B. Lage im Überschwemmungsgebiet oder im Außenbereich) und keine schriftliche Genehmigung vorliegt. Vor Beginn von Baumaßnahmen sollte das Baugenehmigungsverfahren abgewartet werden, um spätere Konflikte mit der Bauaufsichtsbehörde zu vermeiden. Bereits begonnene Bauvorhaben können dazu führen, dass der Bestandsschutz insgesamt entfällt.

Für Ingenieurinnen und Ingenieure sowie Grundstückseigentümer ist die aktuelle Rechtsprechung ein wichtiger Hinweis: Wer sich auf Bestandsschutz beruft, muss eine klare und überzeugende Beweislage vorlegen. Ohne diesen Nachweis können Behörden sofort vollziehbare Maßnahmen wie Beseitigungen oder Nutzungsuntersagungen anordnen. Zudem zeigt die Entscheidung, dass Maßnahmen nicht in genehmigungsfreie und genehmigungspflichtige Teile aufgeteilt werden können, wenn sie eine einheitliche Baumaßnahme darstellen.

Die aktuelle Rechtsprechung unterstreicht die Notwendigkeit, bei Unsicherheiten frühzeitig den rechtlichen Rahmen zu prüfen und das Baugenehmigungsverfahren abzuwarten, bevor bauliche Maßnahmen umgesetzt werden.

Quelle: https://kurzlinks.de/dojj