Keine Mängelansprüche bei verjährtem Erfüllungsanspruch?
Das Oberlandesgericht Braunschweig hat mit Urteil vom 31. Juli 2025 (Az. 8 U 193/22) eine für die Bau- und Immobilienpraxis bedeutsame Entscheidung zur Verjährung von Erfüllungs- und Mängelansprüchen im Bauträgerrecht getroffen. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Mängelrechte des Bestellers noch bestehen können, wenn der ursprüngliche Erfüllungsanspruch bereits verjährt ist.
Für Ingenieurinnen und Ingenieure sowie für alle am Bau Beteiligten ist die Entscheidung besonders relevant, da sie die Schnittstellen zwischen Werkvertragsrecht, Abnahme und Verjährung präzisiert und zugleich offene Fragen der Anspruchssystematik berührt.
Ausgangslage: Bauträgervertrag ohne Abnahme
Im zugrunde liegenden Fall schlossen Bestellerinnen und Besteller mit einem Bauträger einen Vertrag über die Errichtung eines Bauwerks. Eine Abnahme der Leistung erfolgte nicht, ebenso wenig eine endgültige Abnahmeverweigerung.
Der Bauträger wiederum nahm einen Architekten in Anspruch und machte geltend, dass ihm aufgrund angeblicher Mängel Regressansprüche zustehen. Voraussetzung hierfür wäre jedoch, dass überhaupt noch wirksame Mängelrechte der Erwerbenden gegenüber dem Bauträger bestehen.
Zentrale Rechtsfrage: Verjährung des Erfüllungsanspruchs vor Abnahme
Das OLG Braunschweig hatte zu klären, wann der Erfüllungsanspruch der Besteller fällig wird und wann er zu verjähren beginnt, wenn keine Abnahme erfolgt und auch keine Fertigstellungsfrist vereinbart wurde.
Das Gericht stellt klar, dass der Erfüllungsanspruch in solchen Fällen nach Ablauf einer angemessenen Herstellungsfrist fällig wird. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB von drei Jahren mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Damit kann der Erfüllungsanspruch auch ohne Abnahme verjähren, wenn über einen längeren Zeitraum keine Abnahme erfolgt und keine wirksame Hemmung oder Neubeginn der Verjährung eintritt.
Bedeutung für den Nacherfüllungsanspruch
Besonders praxisrelevant ist die Einordnung des Nacherfüllungsanspruchs als modifizierter Erfüllungsanspruch im Sinne der §§ 634, 635 BGB.
Das OLG führt aus, dass ein Nacherfüllungsanspruch nur entstehen kann, solange ein durchsetzbarer Erfüllungsanspruch besteht. Vor der Abnahme ist dieser Erfüllungsanspruch die dogmatische Grundlage für sämtliche Mängelrechte.
Folgt man dieser Sichtweise, führt die Verjährung des Erfüllungsanspruchs dazu, dass auch ein später entstehender Nacherfüllungsanspruch nicht mehr begründet werden kann, sofern die Verjährung bereits vor der Abnahme erfolgreich eingewandt wird.
Abgrenzung: Zeitpunkt der Verjährungseinrede entscheidend
Das Gericht differenziert zudem danach, wann der Bauträger die Verjährungseinrede erhebt.
Wird die Einrede erst nach der Abnahme geltend gemacht, kann sich die Rechtslage anders darstellen, da der Erfüllungsanspruch durch die Abnahme in einen Nacherfüllungsanspruch übergeht, der seinerseits den speziellen Verjährungsregelungen des § 634a BGB unterliegt.
Erhebt der Bauträger die Verjährungseinrede jedoch bereits vor der Abnahme, entsteht der Nacherfüllungsanspruch nach Auffassung des OLG erst gar nicht. Dies führt im Ergebnis dazu, dass keine durchsetzbaren Mängelrechte mehr bestehen.
Konsequenzen für die Praxis im Bau- und Ingenieurwesen
Die Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die vertragliche und prozessuale Praxis im Bauträgerrecht.
Für Bestellerinnen und Besteller zeigt sich, dass eine ausbleibende Abnahme nicht automatisch zu einem zeitlich unbegrenzten Erfüllungsanspruch führt. Auch ohne Abnahme kann Verjährung eintreten, wenn der Anspruch fällig geworden ist und die regelmäßige Verjährungsfrist abläuft.
Für Bauträger und ausführende Unternehmen eröffnet die Entscheidung eine mögliche Verteidigungslinie, wenn Mängelrechte erst spät geltend gemacht werden.
Gleichzeitig bleibt festzuhalten, dass die dogmatische Einordnung des Nacherfüllungsanspruchs und seine Abhängigkeit vom Erfüllungsanspruch in dieser Konstellation nicht höchstrichterlich geklärt ist.
Das OLG Braunschweig hat die Revision zugelassen, sodass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dieser Rechtsfrage zu erwarten ist. Im Kern geht es um die dogmatisch anspruchsvolle Frage, wie stark der Nacherfüllungsanspruch vom ursprünglichen Erfüllungsanspruch abhängig ist und ob dessen Verjährung zwingend den Verlust aller Mängelrechte vor Abnahme nach sich zieht.
Für die Baupraxis bleibt die Entwicklung daher mit Spannung zu beobachten. Insbesondere im Bereich komplexer Bauträgerverträge kann die Entscheidung Auswirkungen auf die Risikoverteilung zwischen Erwerbenden, Bauträgern und Planungsbeteiligten haben.
Quelle: https://kurzlinks.de/l4u9
