Bau-Turbo erleichtert Bauen in zweiter Reihe
Der Bau-Turbo eröffnet Kommunen seit Ende Oktober 2025 neue Spielräume für den Wohnungsbau. Auch Hinterlandbebauungen können dadurch leichter möglich werden. Technische Anforderungen und bauordnungsrechtliche Grenzen bleiben jedoch bestehen.
Hinter vielen Wohnhäusern liegen Grundstücksbereiche, die grundsätzlich Raum für zusätzlichen Wohnraum bieten. Eine Bebauung in zweiter Reihe scheiterte bislang jedoch häufig am geltenden Planungsrecht. Ein Bebauungsplan konnte die überbaubare Grundstücksfläche begrenzen oder im unbeplanten Innenbereich fehlte ein entsprechendes Vorbild in der näheren Umgebung. Mit den seit Ende Oktober 2025 geltenden Regelungen des Bau-Turbos haben Kommunen neue Möglichkeiten, solche Vorhaben planungsrechtlich zu ermöglichen. Ein automatisches Baurecht für bisher unbebaute Gartenflächen entsteht dadurch allerdings nicht.
Neue Spielräume im Bauplanungsrecht
Der Bau-Turbo umfasst mehrere Änderungen des Baugesetzbuchs. Für Vorhaben in bestehenden Siedlungsbereichen sind insbesondere § 31 Absatz 3 BauGB, § 34 Absatz 3b BauGB und die bis Ende 2030 befristete Sonderregelung des § 246e BauGB relevant. Allen Instrumenten ist gemeinsam, dass die Gemeinde eine zentrale Rolle behält. Bei Vorhaben nach § 31 Absatz 3 und § 34 Absatz 3b ist ihre Zustimmung ausdrücklich erforderlich. Nach § 36a BauGB kann die Gemeinde ihre Zustimmung außerdem an städtebauliche Anforderungen knüpfen.
Damit verschiebt sich vor allem der planungsrechtliche Handlungsspielraum. Wo bislang eine Änderung des Bebauungsplans oder ein Nachweis des Einfügens in die nähere Umgebung erforderlich war, können bestimmte Wohnungsbauvorhaben nun unter erleichterten Voraussetzungen zugelassen werden.
Für die Praxis bedeutet das jedoch nicht, dass jede geeignete Gartenfläche automatisch zu Bauland wird. Die Entscheidung bleibt an die städtebauliche Entwicklung der jeweiligen Kommune und an die weiteren rechtlichen Voraussetzungen gebunden.
Bebauungsplan und Baufenster
Bei Grundstücken mit Bebauungsplan legt dieser unter anderem fest, welche Flächen überbaut werden dürfen. Baugrenzen und Baulinien definieren dabei häufig das sogenannte Baufenster. Gerade bei klassischen Einfamilienhausgebieten liegen größere Gartenbereiche außerhalb dieser überbaubaren Fläche.
§ 31 Absatz 3 BauGB ermöglicht der Gemeinde nun, zugunsten des Wohnungsbaus in einem Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von Festsetzungen eines Bebauungsplans zu befreien. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Befreiung mit den öffentlichen Belangen und den nachbarlichen Interessen vereinbar ist. Zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen können einer Befreiung entgegenstehen.
Für die Hinterlandbebauung kann damit ein bislang nicht vorgesehenes Gebäude im rückwärtigen Grundstücksbereich planungsrechtlich ermöglicht werden. Die Gemeinde muss von dieser Möglichkeit allerdings tatsächlich Gebrauch machen.
Bauen im unbeplanten Innenbereich
Noch anders stellt sich die Situation dar, wenn kein qualifizierter Bebauungsplan vorhanden ist. Dann richtet sich die Zulässigkeit eines Vorhabens im Innenbereich grundsätzlich nach § 34 BauGB. Ein neues Gebäude muss sich unter anderem hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauter Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein.
Gerade bei einer erstmaligen zweiten Baureihe konnte dieses Einfügungsgebot bisher eine erhebliche Hürde darstellen. Wenn die vorhandenen Gebäude ausschließlich entlang der Straße standen, fehlte für ein Haus im rückwärtigen Grundstücksbereich häufig das notwendige städtebauliche Vorbild. § 34 Absatz 3b BauGB erweitert hier den Handlungsspielraum zugunsten des Wohnungsbaus.
Für Kommunen eröffnet sich damit die Möglichkeit, eine schrittweise Entwicklung von Wohnbebauung im rückwärtigen Grundstücksbereich zu ermöglichen. Die städtebauliche Entwicklung bleibt dabei eine kommunale Entscheidung.
§ 246e BauGB geht weiter
Eine weitergehende Möglichkeit bietet § 246e BauGB. Die Vorschrift ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet und erlaubt mit Zustimmung der Gemeinde Abweichungen von Vorschriften des Baugesetzbuchs und den aufgrund des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Abweichung unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und dem Wohnungsbau dient.
Erfasst werden neben der Errichtung von Wohngebäuden auch Erweiterungen, Änderungen oder Erneuerungen bestehender Gebäude, wenn dadurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird. Auch Nutzungsänderungen bestehender baulicher Anlagen zu Wohnzwecken können unter die Regelung fallen.
Für Vorhaben im Außenbereich gelten zusätzliche Einschränkungen. Sie müssen in einem räumlichen Zusammenhang mit bereits bebauten Flächen innerhalb des Siedlungsbereichs stehen. Der Bau-Turbo öffnet damit nicht allgemein den Außenbereich für neue Wohnbebauung.
Planungsrechtliche Erleichterung ersetzt keine technische Prüfung
Für die konkrete Planung einer Hinterlandbebauung verschiebt der Bau-Turbo vor allem eine planungsrechtliche Grenze. Die technischen und bauordnungsrechtlichen Anforderungen bleiben bestehen.
Das beginnt bei der Erschließung. Ein Grundstück muss erreichbar sein und die notwendige Ver- und Entsorgung muss dauerhaft funktionieren. Bei einem Gebäude in zweiter Reihe können dafür zusätzliche Geh-, Fahr- und Leitungsrechte erforderlich sein. Wird das Grundstück geteilt, müssen diese Rechte ebenso wie Zufahrt und Erschließung rechtlich gesichert werden.
Auch die Baustellenlogistik sollte bereits in einer frühen Planungsphase betrachtet werden. Die Anforderungen für Feuerwehr, Betonfahrzeuge, Krane oder Materialtransporte unterscheiden sich deutlich von den Anforderungen an die spätere private Grundstückszufahrt. Eine schmale Zufahrt kann deshalb zwar für die spätere Nutzung ausreichen, während der Bauphase aber erhebliche organisatorische oder wirtschaftliche Probleme verursachen.
Brandschutz und Abstandsflächen bleiben maßgeblich
Besondere Bedeutung haben die Anforderungen an die Feuerwehrzufahrt und die Rettungswege. Für rückwärtige Gebäude müssen je nach Gebäudesituation geeignete Zu- und Durchgänge oder Zufahrten vorhanden sein. Bei bestimmten Gebäudehöhen können zusätzlich Flächen für Hubrettungsfahrzeuge erforderlich werden.
Die Musterbauordnung und die Muster-Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr enthalten hierfür Orientierungswerte. Maßgeblich sind jedoch die jeweils geltenden landesrechtlichen Vorschriften und eingeführten technischen Baubestimmungen.
Auch die Abstandsflächen werden durch den Bau-Turbo nicht außer Kraft gesetzt. Bei einem Gebäude in zweiter Reihe ist deshalb nicht nur der Abstand zu den seitlichen Grundstücksgrenzen zu betrachten. Auch zwischen Vorder- und Hinterhaus muss die konkrete Situation bauordnungsrechtlich geprüft werden. Bei einer späteren Grundstücksteilung dürfen keine baurechtswidrigen Zustände entstehen.
Entwässerung wird zur Planungsaufgabe
Eine weitere technische Fragestellung betrifft die Grundstücksentwässerung. Das Schmutzwasser eines rückwärtigen Gebäudes muss häufig über längere Leitungswege bis zum öffentlichen Kanal geführt werden. Dabei sind unter anderem Leitungsgefälle, Rückstauebene, Wartungs- und Revisionsmöglichkeiten sowie die Kapazität des vorhandenen Anschlusses zu berücksichtigen.
Reicht das natürliche Gefälle nicht aus, kann eine Hebeanlage erforderlich werden. Die konkrete Lösung muss mit dem zuständigen Entwässerungsträger abgestimmt werden.
Auch die Regenwasserbewirtschaftung verändert sich durch die zusätzliche Bebauung. Neben der Gebäudegrundfläche entstehen häufig weitere versiegelte Flächen durch Zufahrten, Wege und Stellplätze. Je nach örtlichen Vorgaben, Bodenverhältnissen und Grundwasserstand kommen beispielsweise Versickerung, Rückhaltung oder eine gedrosselte Ableitung infrage.
Damit wird deutlich, dass die Frage nach der baurechtlichen Zulässigkeit nur ein Teil der Gesamtplanung ist. Gerade bei kleinen Grundstücken können Entwässerung, Erschließung, Feuerwehrzufahrt und Abstandsflächen die konkrete Anordnung eines Gebäudes wesentlich bestimmen.
Nachverdichtung verändert das Grundstück
Die Nutzung vorhandener Siedlungsflächen kann zusätzliche Wohnangebote schaffen, ohne neue Bauflächen am Ortsrand auszuweisen. Gleichzeitig verändert eine Hinterlandbebauung die bisherige Freifläche. Bäume, Vegetationsflächen und wasserdurchlässige Böden können betroffen sein.
Auch deshalb muss die zusätzliche Bebauung im jeweiligen städtebaulichen und ökologischen Zusammenhang betrachtet werden. Der Bau-Turbo hebt Anforderungen des Umwelt-, Natur- oder Denkmalschutzrechts nicht auf. Kommunale Satzungen, etwa zum Baumschutz, können ebenfalls relevant bleiben.
Die fachliche Herausforderung besteht damit darin, Nachverdichtung nicht isoliert als zusätzliche überbaubare Fläche zu betrachten. Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel von Gebäude, Freiraum, Erschließung, Wasserhaushalt, Mobilität und vorhandener Infrastruktur.
Brandenburg verbindet Bundesrecht mit neuen Verfahrensregeln
Für Brandenburg kommt eine weitere Entwicklung hinzu. Die neue Brandenburgische Bauordnung ist am 30. Juni 2026 in Kraft getreten. Materielle Erleichterungen gelten bereits, weitere Änderungen bei den bauaufsichtlichen Verfahrensarten treten zum 1. Januar 2027 in Kraft. Dazu gehören unter anderem das Genehmigungsfreistellungsverfahren, Änderungen bei den Genehmigungsverfahren und eine Genehmigungsfiktion für bestimmte Verfahren. Das Land Brandenburg weist ausdrücklich darauf hin, dass mit der Novelle auch der Bau-Turbo des Bundes im Land umgesetzt wird.
Damit treffen auf Landesebene neue bauordnungsrechtliche Verfahrensregelungen auf die erweiterten planungsrechtlichen Möglichkeiten des Bundes. Für Planende und Bauherrschaften wird deshalb die frühzeitige Abstimmung mit der Gemeinde und der zuständigen Bauaufsicht besonders relevant. Welche Anforderungen konkret gelten, hängt vom Grundstück, der planungsrechtlichen Situation und dem jeweiligen bauaufsichtlichen Verfahren ab.
Erste Praxiserfahrungen werden ausgewertet
Wie stark die neuen Instrumente tatsächlich genutzt werden, lässt sich derzeit noch nicht abschließend beurteilen. Hamburg meldete im März 2026 nach vier Monaten 405 genehmigte Wohnungen und positive Bescheide für weitere 341 Wohnungen. Die Zahlen umfassen unterschiedliche Formen des Wohnungsbaus und der Nachverdichtung und lassen sich daher nicht ausschließlich auf Hinterlandbebauungen beziehen.
Parallel dazu begleitet das Deutsche Institut für Urbanistik die kommunale Umsetzung. In einer zweiten Projektphase wird der Erfahrungsaustausch mit acht Modellkommunen vertieft. Ein bundesweites Monitoring von BBSR und BMWSB soll außerdem systematisch erfassen, wie die neuen Regelungen angewendet werden und welche Erfahrungen Kommunen dabei machen.
Der Handlungsdruck im Wohnungsbau bleibt dabei bestehen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden 2025 in Deutschland rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Bei Einfamilienhäusern sank die Zahl der Fertigstellungen um 23,3 Prozent auf rund 41.800.
Für die weitere Praxis wird deshalb entscheidend sein, welche Vorhaben Kommunen mit den neuen Instrumenten ermöglichen, wie die Verfahren organisiert werden und welche technischen sowie städtebaulichen Anforderungen sich in der Anwendung als besonders relevant erweisen. Die Erfahrungen aus den ersten Anwendungsfällen sollen in den kommenden Jahren systematisch ausgewertet und für die kommunale Planungspraxis nutzbar gemacht werden.
