Gebäudemodernisierungsgesetz: Neue Anforderungen an Gebäude

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit Juli 2026 ein neuer Rechtsrahmen für Energieeffizienz und Wärmeversorgung von Gebäuden. Für Planung, Neubau und Bestand ergeben sich neue Anforderungen und weitere Änderungen bis 2030.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und regelt weiterhin die energetischen Anforderungen an Gebäude sowie die Wärmeversorgung. Viele bekannte Strukturen und technische Anforderungen wurden übernommen. Gleichzeitig verändert das Gesetz den rechtlichen Rahmen insbesondere bei der Wahl der Heiztechnik und bereitet weitere Anpassungen an die europäische Gebäuderichtlinie vor.

Das GModG gilt für Gebäude, die unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, sowie für die zugehörige Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Warmwassertechnik. Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse fällt dagegen nicht in den Anwendungsbereich. Ein zentraler Grundsatz des Gesetzes bleibt die Wirtschaftlichkeit: Anforderungen müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar und wirtschaftlich vertretbar sein.

Neubau bleibt an energetische Standards gebunden

Für neu errichtete Gebäude gelten weiterhin Anforderungen an den Gesamtenergiebedarf und den baulichen Wärmeschutz. Das GModG ordnet Neubauten grundsätzlich als Niedrigstenergiegebäude ein. Zu berücksichtigen sind unter anderem der Energiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung sowie bei Nichtwohngebäuden zusätzlich die eingebaute Beleuchtung.

Daneben enthält das Gesetz konkrete Anforderungen an die Gebäudehülle. Dazu gehören der Mindestwärmeschutz, die Begrenzung von Wärmebrücken, die Luftdichtheit und der sommerliche Wärmeschutz. Bei der energetischen Bewertung spielen sowohl der Jahres-Primärenergiebedarf als auch der Transmissionswärmeverlust eine Rolle. Für Wohn- und Nichtwohngebäude gelten dabei unterschiedliche Berechnungsansätze.

Für Nichtwohngebäude gewinnt zudem die technische Gebäudeausrüstung an Bedeutung. Das Gesetz enthält Anforderungen an Gebäudeautomation und Gebäudesteuerung. Bei bestimmten Anlagenleistungen müssen bestehende Nichtwohngebäude bis Ende 2029 mit entsprechenden Systemen ausgestattet werden. Für neu errichtete Nichtwohngebäude gelten darüber hinaus weitergehende Anforderungen an Automationsgrad und Inbetriebnahme-Management.

Damit rückt neben der energetischen Qualität der Gebäudehülle zunehmend das Zusammenspiel von Baukonstruktion, Anlagentechnik und Gebäudebetrieb in den Mittelpunkt. Für die Planung bedeutet dies, dass energetische Anforderungen nicht isoliert betrachtet werden können.

Bestand bleibt ein wesentlicher Anwendungsbereich

Ein erheblicher Teil der Anforderungen des GModG betrifft bestehende Gebäude. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen allgemeinen Nachrüstpflichten und Anforderungen, die erst bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen greifen.

Zu den Nachrüstpflichten gehören beispielsweise die Dämmung bestimmter oberster Geschossdecken sowie die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen. Hinzu kommen Anforderungen an die Regelung und den Betrieb gebäudetechnischer Anlagen.

Bei Änderungen an bestehenden Gebäuden gilt außerdem grundsätzlich, dass die energetische Qualität nicht verschlechtert werden darf. Werden Bauteile in größerem Umfang verändert, können zusätzliche energetische Anforderungen greifen. Die Schwelle liegt dabei bei Änderungen von mehr als zehn Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe. Alternativ kann unter bestimmten Voraussetzungen der energetische Gesamtzustand des Gebäudes über einen entsprechenden Nachweis bewertet werden.

Für die Planungspraxis ist deshalb entscheidend, bereits zu Beginn eines Vorhabens zu prüfen, ob es sich um eine reine Instandhaltung, eine Änderung einzelner Bauteile oder um eine Maßnahme handelt, bei der weitergehende energetische Anforderungen ausgelöst werden.

Mehr Wahlmöglichkeiten bei der Heiztechnik

Eine wesentliche Änderung gegenüber der bisherigen Rechtslage betrifft die Wärmeversorgung. Die bisherige einheitliche Vorgabe eines Anteils von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung entfällt. Eigentümer können grundsätzlich zwischen unterschiedlichen technischen Lösungen wählen. Dazu zählen unter anderem Wärmepumpen, Wärmenetze, Biomasseanlagen, hybride Systeme sowie weiterhin Heizungsanlagen mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas.

Die Wahlfreiheit ist jedoch mit weiteren Anforderungen verbunden. Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in einem bestehenden Gebäude neu eingebaut, gelten künftig stufenweise steigende Anforderungen an den Anteil bestimmter klimaneutraler oder klimaneutraler Brennstoffe. Ab 2029 sind zunächst mindestens zehn Prozent vorgesehen. Der Anteil steigt über 15 Prozent ab 2030 und 30 Prozent ab 2035 auf mindestens 60 Prozent ab 2040.

Das Gesetz verbindet damit Technologieoffenheit bei der Investitionsentscheidung mit langfristigen Vorgaben für die Emissionsentwicklung der Wärmeversorgung. Für Planende wird deshalb neben der technischen Eignung einer Heizungsanlage auch deren langfristige Einordnung in die gesetzlichen Anforderungen relevant.

Energieausweise und Nachweise

Auch die Anforderungen an Energieausweise und energetische Nachweise werden weiterentwickelt. Energieausweise enthalten unter anderem Angaben zum Energiebedarf beziehungsweise Energieverbrauch, zu den wesentlichen Energieträgern und zu den Treibhausgasemissionen. Für Wohngebäude ist weiterhin eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H vorgesehen.

Damit bleiben Energieausweise ein wichtiges Instrument, um die energetische Qualität eines Gebäudes transparent zu machen. Für Fachleute spielen daneben die zugrunde liegenden Berechnungsverfahren, Referenzgebäude und Primärenergiefaktoren eine zentrale Rolle. Diese bilden die Grundlage für die energetische Bewertung und damit für zahlreiche Planungs- und Nachweisprozesse.

Europäische Vorgaben verändern die Planung

Mit dem GModG werden zugleich Anforderungen aus der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht überführt beziehungsweise vorbereitet. Die europäische Entwicklung zielt auf eine schrittweise Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz des Gebäudebestands und auf einen klimaneutralen Gebäudesektor.

Für die Planungspraxis gewinnt dabei insbesondere die Betrachtung über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes an Bedeutung. Neben dem Energieverbrauch im Betrieb rücken damit auch die mit Herstellung, Errichtung, Nutzung und Rückbau verbundenen Treibhausgasemissionen stärker in den Fokus. Das verändert die Bewertungsgrundlage für Gebäude: Nicht mehr allein der spätere Energieverbrauch, sondern zunehmend die gesamte Umweltwirkung eines Bauwerks wird relevant.

Gleichzeitig entwickelt sich die technische Gebäudeausrüstung weiter zu einem integralen Bestandteil der energetischen Planung. Gebäudeautomation, Verbrauchserfassung, Regelung und die Möglichkeit zur herstellerunabhängigen Datennutzung werden insbesondere bei Nichtwohngebäuden wichtiger. Das GModG verlangt bei bestimmten Gebäuden und Anlagen bereits entsprechende technische Systeme.

Weitere Änderungen bis 2030

Die Entwicklung des Rechtsrahmens ist mit dem Inkrafttreten des GModG noch nicht abgeschlossen. Im Gesetz sind weitere Änderungen mit Wirkung ab 2028 und 2030 vorgesehen. Der geltende Gesetzestext weist diese Änderungen bereits aus, auch wenn die entsprechende Fassung für diese Zeitpunkte derzeit noch nicht vollständig in der konsolidierten Darstellung berücksichtigt ist.

Parallel dazu soll das GModG im Jahr 2030 hinsichtlich seines Beitrags zu den Klimaschutzzielen im Gebäudesektor evaluiert werden. Dabei soll insbesondere geprüft werden, welchen Beitrag die Regelungen zur Erreichung der Klimaneutralität 2045 leisten. Innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss der Evaluation soll ein Vorschlag für die Weiterentwicklung der Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudesektor vorgelegt werden.

Für Planende, Bauherren, Eigentümer und die Verwaltung bedeutet die neue Rechtslage damit vor allem eines: Energetische Anforderungen bleiben ein dynamisches Planungsfeld. Neben den seit Juli 2026 geltenden Regelungen sind bereits die nächsten gesetzlichen Anpassungen und europäischen Vorgaben zu berücksichtigen.